不動產登記能使用外文姓名嗎？

在移居海外前，李女士在某市買了一套房子，并用一代身份證辦理房產登記手續領取房屋所有權證。兩年后李女士加入了所在國的國籍，按所在國的習慣將名字改成外文名字，并在結婚后加上了丈夫的外文姓氏。從海外回國發展的李女士因企業融資需要以該套房屋進行抵押，在辦理不動產抵押登記時，身份證失效的李女士該怎么證明自己的身份，能不能用還在有效期的中國護照申請辦理，能不能將房屋所有權證的名字改成外國護照上的“洋名字”？

 

意見分歧

 

近年來隨著出境移民的人數不斷增加，像李女士這樣的情況已經越來越多，對于入外籍前后身份變化記錄如何記載，各個國家和地區的情況都不一樣，導致在財產登記等事務時，如何提供身份證明或證件、能否以外文填寫等問題上理解也不一致。

 

有觀點認為，依據《出入境管理法》第十四條“定居國外的中國公民在中國境內辦理金融、教育、醫療、交通、電信、社會保險、財產登記等事務需要提供身份證明的，可以憑本人的護照證明其身份”，既然李女士所持的中國護照沒有過期，申請房屋抵押登記通過中國護照核驗身份即可。

 

也有觀點認為，李女士已經加入了外籍，所持的中國護照就不能作為其身份證明，應當按照她的外籍護照上的名字辦理房產證的名稱變更登記手續后，再辦理房屋抵押登記。

 

還有觀點認為，李女士外籍護照與其提供的身份證、中國護照，無論從名字還是相片等信息，都無法核驗李女士就是原來辦理房地產登記的人。她在入外籍后也沒有到戶籍所在地辦理戶籍核銷手續，她也提供不了其入外籍前后的身份記錄變更的材料，身份不明的情況下不能辦理財產登記的相關手續。

 

 

其次，證書權利人名稱應使用漢字。關于不動產證書能否使用外文的問題，根據《國家通用語言文字法》第九條“……國家機關以普通話和規范漢字為公務用語用字。法律另有規定的除外……”及《廣西壯族自治區實施〈中華人民共和國國家通用語言文字法〉辦法》第十三條“……下列情形應當使用規范漢字：（一）公文、公章、證件、公務使用的名片、電子屏幕、名稱牌、指示牌、標志牌、標語（牌）、告示等用字……”相關規定，不動產證書屬于國家機關制作頒發的證件，其使用文字應按國家及地方對于文字使用的相關規定，使用規范漢字作為信息表述載體，英文、拉丁文等外文不是我國的官方語言,在不動產證書上使用外文不符合相關法律法規?！恫粍赢a登記操作規范（試行）》第九條“……申請材料中的申請人（代理人）姓名或名稱應符合下列規定：1申請人（代理人）應使用身份證明材料上的漢字姓名或名稱。2當使用漢字譯名時，應在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱……”的相關規定，也對申請人姓名和名稱應使用漢字進行了明確，本案例中李女士要求將不動產證權利人名稱上改成外文的訴求與相關法律法規及相關規范不符。

 

最后，可通過公證、出境前歷史身份記錄等方式證明身份。關于入外國國籍后的人員身份證明問題，通常循正常渠道出境并加入外籍的人員,都應到原戶籍所在地派出所進行銷戶手續,銷戶記錄其本人的出境證明和遷入地的入境證明及入籍證明。入外國國籍后的人員需要辦理不動產相關登記業務時，涉及變更姓名可依據《關于改進和規范公安派出所出具證明工作的意見》中第二點“……公民在辦理相關社會事務時，無法用法定身份證件證明的事項，需要公安派出所開具相關證明的，由公安派出所根據具體情況予以辦理。主要包括下列9類情形……注銷戶口證明。公民因死亡、服現役、加入外國國籍、出國（境）定居、被判處徒刑注銷戶口，或者因重復（虛假）戶口被注銷，需要開具注銷戶口證明的，公安派出所應當出具……”的相關規定，向戶籍所在地派出所出具身份變更的證明。也可在外國辦理同一人聲明書公證等身份變更證明材料，之后送中國駐該國領事館認證。提供的外文文本申請材料應當按《不動產登記操作規范（試行）》翻譯成漢字譯本，當事人應簽字確認對漢字譯本的真實性負責。本案例中李女士可能因各種原因，未到公安部門辦理注銷國籍的登記手續仍然持有中國護照，此類情況其戶籍所在地派出所無法向其出具身份變更的證明?；谖覈鴮τ趪南嚓P規定，在辦理不動產登記業務時，登記機構無法從其提供材料核實其身份的，告知其完善身份調整手續更為穩妥。

 

隨著我國對外交流日益廣泛，外籍人員選擇到我國定居或是海外華人回國發展的情況越來越常見。從確保個人財產安全的原則出發，不動產登記機構須采用審慎態度，對涉外身份證明材料嚴格進行核實把關，這不僅是為了確保不動產登記公信力，也是對法律權威及國家尊嚴的維護。本案例中，對于李女士要求使用外文名字的訴求，登記機構可從國家法律對文字使用的規定以及登記操作規范的角度，向其解釋相關政策并引導其提供外文證明材料的翻譯副本，解決登記名字須使用漢字的問題。對于未注銷國籍導致身份不明的問題，建議其到公安部門完善注銷國籍的相關手續。